Die letzten Monate waren für die spanische Regierung sehr abwechslungsreich. Immer wieder wurden bestimmte Änderungen im Mietrecht vorgenommen, weswegen in diesem Artikel alles Wichtige zusammengefasst wird.
Spaniens Immobilienmarkt geht es sehr gut, denn 2018 war ein Rekordjahr. Laut dem Bundesamt für Statistik (INE) ist der Markt um über 10 % gewachsen und die Anzahl der Transaktionen überstiegen eine halbe Million Immobilien. Jedoch wurden gesetzliche Reformen notwendig, die nicht leicht umzusetzen waren. Am 14.12.2018 hat der Kongress den Gesetzesvorschlag 21/2018 mehrheitlich abgelehnt. Dieser Vorschlag umfasste viele nötige Reformen rund um das Mietrecht. Am 19.12.2018 traten daher Reformen auf Vorschlag der Regierung unter Pedro Sanchez in Kraft. Der wichtigste Punkt hierbei war vermutlich die Verlängerung der Mindestmietzeit zugunsten der Mieter. Darüber hinaus gab es weitere Änderungen, wie etwa, dass das Mietgesetz nicht für Wohnungen größer als 300 Quadratmeter gilt.
Jedoch hat sich das Parlament im Januar 2019 gegen das neue Gesetz ausgesprochen. Aufgrund von politischen Minderheiten stellte sich die Aufgabe, ein neues Gesetz zu entwickeln, als sehr schwierig heraus. Jedoch fand nun ein Vorschlag genug Anhang im Parlament. Das Mietrecht umfasst daher folgende Änderungen:
- Die Mindestmietzeit für Mietverträge wird von drei auf fünf Jahre verlängert. Sollte es zu keiner Kündigung kommen, findet weiterhin eine stillschweigende Verlängerung statt. Diese wird von einem auf drei Jahre ausgeweitet.
- Falls der Mieter eine juristische Person ist, beträgt die Mindestmietzeit sieben Jahre und die Verlängerung drei Jahre.
- Während der fünf Jahre Mietzeit darf die Miete jährliche erhöht werden. Jedoch basiert die Mieterhöhung auf dem Konsumentenpreisindex (KPI).
- Die Kaution beträgt für gewöhnlich eine Monatsmiete. Zusätzliche Zahlungen werden auf zwei Monatsmieten limitiert. Dies kann jedoch für Langzeit-Mietverträge abweichen.
- Falls eine der beiden Parteien den Mietvertrag nicht automatisch verlängern will, muss sie das im Voraus anmelden. Für den Vermieter beträgt die Frist hierfür vier Monate und für den Mieter zwei Monate.
- Wenn der Vermieter den Vertrag vorzeitig aufgrund von nötigen Renovierungsarbeiten oder wegen Eigenbedarf beenden will, dann muss dies im Mietvertrag festgeschrieben sein.
- Der Vermieter trägt die Kosten für den Immobilienmakler/-verwaltung.
- Dieses Jahr noch wird ein neuer Referenz-Index geschaffen, der Auskunft über die vermieteten Häuser gibt. Die Informationen stammen von Finanzamt, Zulassungsstelle, Notare, Aktienmarkt und Immobilienportalen und geben Informationen über den Mietpreis geordnet nach Städten, Gegenden und Nachbarschaften.
Die Reformen beeinflussen auch die Steuervorteile durch Immobilien. Der maximal zulässige Steuerabzug beträgt 95 % der Grundsteuer (‘Impuesto sobre Bienes Inmuebles‘, kurz: IBI) für staatlich geförderte Sozialwohnungen, die zu dem staatlich festgelegten Preis vermieten. Außerdem fällt keine Übertragungs- oder Stempelsteuer an, wenn es sich bei einem Mietvertrag um Langzeit-Miete handelt. Auch im Mietrecht wird strikter zwischen Langzeit-Miete und Ferienwohnungen unterschieden. Da es sich bei Ferienwohnungen um eine wirtschaftliche Tätigkeit handelt, wird diese Art Vermietung aus dem klassischen Mietrecht ausgeschlossen. Mit einer Mehrheit von drei Fünftel können Eigentümer die Vermietung einer Immobilie als Ferienwohnung einschränken oder Details bestimmen. Zum Beispiel darf beschlossen werden, dass ein größerer Beitrag (bis zu 20% mehr) zu den Gemeinschaftskosten beigetragen wird.
Die Gesetze ändern sich auch im Bereich Zwangsräumungen. Bei einer Zwangsräumung dauert es im Durchschnitt ein Jahr bis der Eigentümer die Immobilie wieder nutzen kann und in letzter Zeit ist die Anzahl der Zwangsräumungen gestiegen. Der Mieter muss, sobald die Räumung gerichtlich angeordnet wurde, die Sozialdienste benachrichtigen. In diesem Fall wird der Räumungsprozess für einen bis drei Monate unterbrochen, da sichergestellt werden soll, dass der Mieter eine alternative Unterkunft finden kann.
Es ist noch nicht absehbar, ob dies vorerst die letzte Reform in Spaniens Mietrecht ist.
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