Тенденции развития рынка недвижимости в Москве
Участники рынка недвижимости строят прогнозы и планируют свою деятельность, опираясь на тенденции развития рынка недвижимости. Именно знание основных направлений движения помогает ориентироваться в данной сфере как профессионалам, так и обывателям. Колебания цен в ту или иную сторону, темпы строительства жилых комплексов, перспективы развития разных направлений рынка – это те аспекты, которые постоянно обсуждаются.
Тенденции развития рынка недвижимости в Москве на сегодняшний день интересуют не только тех, кто решает свои жилищные проблемы. В последние декады недвижимость являлась выгодным инвестированием средств, позволяя защитить их от рисков и инфляции. Представление о колебаниях основных показателей рынка обеспечивает возможность прогнозировать и строить планы, решая актуальные проблемы.
Ключевые тенденции
Стоимость жилья всегда была самым главным фактором, способным определять поведение девелоперов, инвесторов, собственников и прочих участников рынка. Рост и падение цен незамедлительно отражаются на продавцах, покупателях, застройщиках и банках. Однако на самом деле на колебание цен влияет множество разных моментов:
- объемы жилищного строительства;
- перспективы определенных типов построек;
- актуальное соотношение спроса и предложения;
- глобальная экономическая ситуация в государстве.
Изменения цен анализируются в разных направлениях рынка, поскольку тенденции роста и падения стоимости элитного жилья или недвижимости эконом класса значительно отличаются. Также разнятся и колебания цен на загородную и городскую недвижимость. Вот почему экспертами рассматривается стоимость недвижимости в разных сегментах рынка, и отслеживаются факторы, которые на нее влияют в данный момент.
Осведомленность о соотношении реального спроса и предложения дает возможность делать выводы о настоящих особенностях рынка недвижимости и о вероятных колебаниях цен. Обычно дефицит предложения порождает рост стоимости недвижимости в определенных сегментах рынка.
Объемы строящегося жилья, его структура и скорость строительства говорят не только о предпочтениях застройщиков, но и отражают состояние рынка на обозримое будущее, определяя как динамику развития, так и перспективы конкретных направлений.
Перечисленные показатели специалисты считают ключевыми, поэтому анализируют их постоянно. Это помогает профессионалам строить прогнозы, а рядовым участникам рынка действовать эффективнее при продаже и покупке жилья.
Прогнозы рынка
Спрос растет, а цены при этом падают – это основная тенденция в московской недвижимости. Если август продемонстрировал стабильность на рынке, то осень покажет направление движения цен. Покупательская активность (если сравнивать с предыдущим годом) высокая, что позволяет надеяться на скорое окончание кризиса. Однако надежды на динамику могут и не оправдаться, поскольку платежеспособность населения остается ограниченной, а спрос оживился только благодаря значительному снижению цен. Предложение присутствует в больших объемах, а низкая платежеспособность потребителей не дает ценам расти.
В последние годы снизилась не только стоимость жилья, но и ставки по ипотеке. Поэтому те, кто мог рассчитывать лишь на однокомнатную в Подмосковье, на сегодня могут приобрести двухкомнатную в Москве. Правда, неясно, насколько хватит активации рынка при снижающихся доходах россиян.
Если сравнивать с прошлым годом, то продажи по Москве выросли почти на 11%, а долевое участие населения в строительстве домов – на 54%. С новостройками ситуация улучшилась почти на 27%.
Однако возросший спрос не сумел предотвратить закономерный обвал цен: сегодня квадратный метр стоит на 10% дешевле, нежели год назад. Это касается вторичного рынка жилья. Но в связи с увеличением предложения столичные новостройки эконом класса и комфорт класса также стали дешевле приблизительно на 10%. В этом году в Москве появились невозможные до 2014 года предложения: по 80-100 тысяч рублей за квадратный метр.
Стоимость квартир в московских новостройках упала по сравнению с 2015 годом на 17-23%. Если год назад новостройку в 33 метра квадратных можно было приобрести за 4 694 000 рублей, то сегодня студию в 23 метра покупают за 3 161 000 рублей. То есть вход на рынок жилья внутри МКАД стал доступнее примерно на 33%. При этом реальные цены на сделках, благодаря распространенным скидкам, еще ниже, ведь более 80% жилья в московском регионе реализуется со скидкой, которая в среднем равняется 8,5%. При этом в прошлом году размер скидки составил 7,4%.
Причины парадокса в тенденциях
Ситуация в Москве, при которой спрос растет, а цены на жилье падают, кажется парадоксальной. Да, реальные доходы населения ощутимо падают уже почти два года, а инфляция остается на высоком уровне. Россияне стали тратить большую часть своих средств на еду и товары первой необходимости, при этом меньше откладывать на жилье или ипотеку. На начало июня 2016 года задолженность населения по ипотеке составила 131 миллиард рублей по сравнению с 96 миллиардами в прошлом году.
Что же касается московской недвижимости, то здесь снижение платежеспособности населения усугубилось огромным числом предложений, особенно на первичном рынке жилья. Если до кризиса, при отсутствии застоя и спада в экономике, в регионе продавалось около 5 миллионов квадратных метров жилья, то в 2016 году – уже более 7 миллионов.
Только за последний год Старая Москва увеличила предложение квартир в новостройках на 50%, а Новая – почти на 17%. Это значит, что реальные покупатели имеют большее количество объектов для выбора. Сокращение платежеспособного спроса вместе с ростом предложения потянуло расценки вниз, что повысило оборачиваемость рынка.
Каковы перспективы
Рост спроса обычно приводит к удорожанию недвижимости. Но так было до кризиса, при растущих доходах населения. Теперь же все обстоит иначе, поэтому пока объективных предпосылок для изменения ситуации не наблюдается. Количество предложений недвижимости в Москве и регионе продолжает бить исторические рекорды.
Увеличилось и количество разрешений, полученных на строительство: с 93 в прошлом до 108 в нынешнем году. По прогнозам с 2017 года доходы граждан РФ начнут постепенно расти, но рынок недвижимости ощутит это не сразу, ведь чтобы собрать сумму на недвижимость, особенно в Москве, нужен не один год. При этом докризисные накопления населения, за счет которых приобретается часть квартир, подходят к концу, и средств у покупателей остается все меньше. Поэтому чем выше летом спрос, тем ниже он будет осенью. Повышение цен только ускорит приближение стагнации и спада. И для поддержания хотя бы такого же уровня спроса на рынке, потребуется расценки снизить.
Ситуация с арендой также не изменится в ближайшем будущем: предложение и в этом сегменте превышает спрос, и ставки падают, даже несмотря на улучшение качества предлагаемого жилья. То есть закономерность к снижению стоимости московской недвижимости сохраняется, и, вероятно, во втором полугодии скорость снижения цен будет еще выше.
Пока в целом экономика страны не стабилизируется, рынок недвижимости будет продолжать очень остро реагировать на малейшие колебания в экономических показателях. К этому нужно быть готовыми, занимаясь недвижимостью профессионально или собираясь приобрести жилье.
SparaSpara
SparaSpara
