Планируя строительство во Франции…
Строительные проекты во Франции должны отвечать нормам Градостроительного законодательства (Code de l'Urbanisme). Контроль проектов застройки всеобъемлющ. Необходимо получение разрешения практически для всех видов застройки, включая деревянные шале и садовые домики.
Градостроительное законодательство
Если Вы планируете строительство во Франции, первое, что необходимо сделать, это получить разрешение на строительство (Permis de construire).
Планирование
Планирование вводится на региональном и местном уровнях, по всей Франции используются стандартные формы заявок. Мэрия предоставляет ключевые документы, в том числе заявку на разрешение на строительство.
Планирование на национальном, региональном и местном уровне
Во Франции существует несколько уровней планирования: национальный, региональный и местный, которые согласуются друг с другом и интегрируются в так называемую схему комплексного развития (Schéma de Cohérence Territoriale).
Местные планы
Существует три типа:
- Местный градостроительный план (Plan Local d'Urbanisme - PLU)
- Карта муниципального образования (Carte Communale)
- Градостроительное законодательство (Textes du Code de l’Urbanisme)
Местный градостроительный план (Plan Local d'Urbanisme - PLU)
Данный план делит территорию на секции, в каждой из которых определено разрешенное планирование застройки, определены все жилые, коммерческие, промышленные и др. зоны.
План содержит такую информацию, как расстояние от границы земельного участка, на котором можно строить, процент земель, которые должны оставаться нетронутыми (зеленый фонд), ограничения по типу кровельного материала и высоты любых будущих построек и / или пристроек, включая гаражи и бассейны. Он также определяет коэффициент занятости земель (Coefficient d'Occupation du Sol).
Коэффициент занятости земель (Coefficient d'Occupation du Sol - COS)
В пределах городской местности плотность застройки определяется коэффициентом занятости земель. Коэффициент занятости земель идентифицирует количество жилой площади застройки (SHON surface hors œuvre nette) допустимое на земельном участке. Например, владелец 1000 квадратных метров земли с коэффициентом занятости земель равным 0,25 может претендовать на 1000 х 0,25 = 250 квадратных метров жилой площади.
Обратите внимание: В этом примере для подачи заявления и планирования должен быть нанят архитектор, так как площадь дома составляет более 170m².
Карта муниципального образования (Carte Communale)
Карта муниципального образования утверждается местным советом и Мэрией и охватывает деревни и прилегающие районы, точно таким же образом как Местный градостроительный план охватывает города и населенные пункты, она разделяет земли на участки, каждый из которых имеет детальный план, определяющий застройку в этой области. Центр деревни часто выделяется под коммерческие и жилые зоны, владелец имеет право строить на этих земельных участках, если это разрешено.
Точки застройки
Крупные проекты, такие как заводы, парки развлечений, поля для гольфа и др. действительно возникают посреди участков непредназначенных под застройку. Если проект будет приносить крупные инвестиции в регион, и проект является стратегической целью, тогда существует возможность внести поправки в местный градостроительный план и карту муниципального образования.
Градостроительное законодательство (Textes du Code de l’Urbanisme)
В очень отдаленных районах существуют земли, которые не относятся ни к местному градостроительному плану, ни к карте муниципального образования. В этом случае право застройки определяется градостроительным законодательством.
Национальный совет архитекторов
Национальный совет архитекторов – это государственный орган для регистрации архитекторов во Франции. Только архитекторы, зарегистрированные в совете, имеют право подавать заявления касательно застройки. Подача заявления незарегистрированным в совете архитектором является уголовным преступлением.
В национальном совете архитекторов представлено 18 региональных отделений, которые открыты для консультаций. Кроме того, они разработали трудовые договоры, которые переведены на английский язык для всех типов проектов.
Советы архитектуры, градостроительства и охраны окружающей среды (CAUE)
Если собственник подает заявление самостоятельно, то перед этим необходимо обратиться в CAUE и получить консультацию по содержанию архитектурного проекта. Рассмотрение проекта может быть отложено, если собственник не обратился за консультацией.
Нахождение в 500 метрах от исторических памятников
Если собственность находится в пределах 500 метров от исторических памятников, зданий и т.д. тогда проект подпадает под действие законодательства охране исторических памятников. Архитекторы зданий Франции (ABF) рассматривают проект в течение шести месяцев. Будьте готовы к тому, что возможны ограничения по архитектуре и используемым материалам.
Исторический центр, заповедная зона, национальный парк
Если собственность находится более чем в 500 метрах от исторического памятника, но в историческом центре города, заповедной зоне или национальном парке, план застройки может соответствовать всем техническим стандартам местного градостроительного плана (PLU) или карты муниципального образования (Carte Communale), но, тем не менее, на архитектурных основаниях получить рекомендацию отказа от Архитекторов зданий Франции (ABF). В этой ситуации местная мэрия принимает решение о том, выдается ли разрешение или в реализации проекта отказано.
Если проект подпадает под юрисдикцию Архитекторов зданий Франции (ABF), то крайне важно, чтобы встреча по обсуждению проекта была организована на начальном этапе. ABF единственный орган, который может одобрить проект. Процесса апелляции не существует; архитектурное решение ABF является законом.
