Las leyes de alquiler a largo plazo en España se han reformado en los últimos meses y, por lo tanto, vamos a explicar los cambios realizados en estas. Algunas de estas reformas, iban a entrar en vigencia a partir del 19 de diciembre de 2018 cuando fueron promulgadas por un Real Decreto, sin embargo, fueron derogadas y las leyes se rescindieron el 23 de enero de 2019, después de solo 35 días de vigencia. Poco después de este proceso de ida y vuelta, el gobierno, el 1 de marzo de 2019, pasó a aprobar otro conjunto de leyes que también son aplicables a los contratos de alquiler a largo plazo. Es la esperanza general, que estas leyes sigan vigentes durante un período considerable, dada la instabilidad política española y los incesantes cambios de gobierno.
Estos cambios en los requisitos legales para alquileres a largo plazo han llevado a cierta incertidumbre en el mercado, el cual, se está recuperando gracias a la reciente inversión en bienes inmuebles españoles, ya que es muy importante para los propietarios. Los cuales, tienen que ser muy cautelosos acerca de los tipos de contratos y las condiciones incluidas en los contratos de alquiler a largo plazo que se firman.
Los propietarios e inquilinos están cumpliendo con las regulaciones que se analizarán a continuación, ya que son los cambios más significativos que se han realizado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta es la Ley de arrendamiento de 2013 preexistente de España sobre alquileres urbanos y a largo plazo.
Los principales cambios que las partes de cualquier contrato de alquiler a largo plazo deben prestar especial atención son las siguientes:
Duración de los alquileres a largo plazo en España
En el pasado, el período de tiempo durante el cual un contrato de alquiler a largo plazo puede tener vigencia legal ha sido de tres años, después de lo cual hay un período de renovación de un año adicional según las regulaciones de 2013. La duración de este contrato ahora se ha incrementado a partir del período de tres años dependiendo del estado del arrendador. Los propietarios físicos o individuales pueden realizar un contrato de alquiler a largo plazo por una duración obligatoria de cinco años, después de lo cual el contrato puede renovarse por tres años más. Las personas jurídicas están obligados a firmar un contrato de alquiler a largo plazo por una duración mínima de siete años con un período de renovación de tres años después de que haya expirado esta duración inicial.
Pago de depósito en alquileres a largo plazo
Al obtener un alquiler a largo plazo en España, los inquilinos están legalmente obligados a pagar un depósito que equivale al alquiler de un mes de la propiedad que se alquila. sin embargo, los propietarios generalmente solicitan que los inquilinos paguen un depósito de aproximadamente dos meses (o más en algunos casos) del coste del alquiler sólo como una forma de garantía para cubrir cualquier riesgo financiero atribuido al inquilino, especialmente si dicho inquilino no es residente español. Para las personas jurídicas, este depósito ahora se ha limitado a una cantidad igual a dos meses de alquiler ya que los propietarios individuales aún pueden solicitar un depósito mayor de dos meses.
Comisión de los agentes inmobiliarios
Hay casos en los que los agentes inmobiliarios se utilizan para negociar los contratos de alquiler a largo plazo y, como tal, se debe pagar una tarifa o comisión a dicho agente, en años anteriores, esta tarifa se dividió entre el inquilino y el propietario o era pagada completamente por el arrendatario. Debido a las modificaciones realizados recientemente a las leyes de arrendamiento, ahora, si el propietario es una persona jurídica, está obligado a pagar dichos honorarios y comisiones a los agentes inmobiliarios. Exceptuando, aquellos servicios que hayan sido contratados de manera voluntaria por el arrendatario.
Leyes de desalojo para inquilinos a largo plazo; reforma de la ley de Enjuiciamiento Civil
Los propietarios pueden desalojar a los inquilinos que no cumplan con los términos del contrato de alquiler a largo plazo, especialmente en lo que respecta al pago de la renta aplicable. Sin embargo, este proceso puede llevar mucho tiempo y, como tal, se les ha aconsejado a los propietarios que tomen pólizas de seguro para cubrir los costes en los que se ha incurrido y el riesgo asociado a este proceso.
Las nuevas leyes, también incluyen el proceso de acceder al nivel de vulnerabilidad de dichos inquilinos y sus familias a escala social. Esta evaluación debe ser realizada por los Servicios Sociales, luego de lo cual se debe hacer una recomendación al tribunal dependiendo de la situación del inquilino.
Por ejemplo, en una situación en la que el inquilino se considera socialmente vulnerable, los Servicios Sociales pueden sugerir que el tribunal suspenda cualquier acción para desalojar a dicho inquilino hasta que se pueda rectificar su situación. Este período durante el cual deben tomarse medidas para apoyar a estos inquilinos vulnerables se limita a un período de un mes en el que el propietario es una persona física o dos meses es una situación en la que dicho propietario sea una persona jurídica
Del mismo modo, en situaciones en las que el inquilino fallezca, la familia está legalmente autorizada a asumir el contrato de alquiler a largo plazo por el tiempo restante si se consideran vulnerables. Algunos ejemplos de tales situaciones de vulnerabilidad incluyen la edad, ya sea en niños menores de edad o adultos mayores de 65 años, o la discapacidad, que podría ser mental o física.
Para más información, puede leer el Real Decreto en la página oficial del BOE
Impuesto a la transferencia de propiedad en contratos de alquiler a largo plazo en España
Las regulaciones van más allá para aclarar que los impuestos de transferencia de propiedad no son aplicables en los contratos de alquiler para uso residencial. Esto significa que los contratos de alquiler a largo plazo para fines residenciales no están sujetos a dicho pago de impuestos.
Restricción en la venta de propiedades en alquiler a largo plazo
Para los propietarios que deseen vender sus propiedades que todavía están bajo un contrato de alquiler a largo plazo, ahora se ha impuesto una restricción a tales acciones. Los propietarios deben esperar hasta la finalización del contrato de alquiler, antes de que tales ventas puedan tomar lugar, independientemente de si el contrato fue registrado en el Registro de la Propiedad o no.
Renovación automática del período de alquiler a largo plazo.
Como se indicó en la sección que cubre la duración de los alquileres a largo plazo anteriores, hay períodos después de la finalización del contrato inicial durante los cuales el contrato se renueva automáticamente por un período de tiempo predeterminado. Estos períodos de renovación tácita solo pueden rescindirse si el arrendador da un aviso cuatro meses antes de que finalice el contrato y si el inquilino da un aviso dos meses antes de la renovación tácita del contrato de alquiler a largo plazo.
Limitación por parte de los vecinos de las viviendas disponibles como alquileres de vacaciones
En una comunidad de vecinos, el uso de cualquier vivienda para alquileres vacacionales en lugar de alquileres a largo plazo debía ser votado por la comunidad de propietarios en esa área y una decisión acordada sólo si esto fuera unánime. Con la nueva reforma, un inmueble d dicha comunidad, puede ser empleado como una propiedad vacacional cuando 3/5 de los vecinos se hayan de acuerdo. Además, dicha comunidad, ahora tiene el poder de votar sobre el aumento de la cuota comunitaria para los propietarios que usan sus viviendas para tales alquileres. Sin embargo, este aumento en la cuota para propietarios con inmuebles de alquiler vacacional está limitado a un máximo del 20%.
Contratos de arrendamiento anteriores al 6 de marzo de 2019
Todos los contratos de alquiler que hayan sido firmados antes del 6 de marzo de 2019, que fue la fecha en la que la ley entró en vigor, se regirán por el régimen jurídico anterior a la actual ley.
Sin embargo, si ambas partes partes se hallan de acuerdo, pueden adaptar el contrato preexistente al 6 de marzo de 2019, al nuevo régimen.
Limitaciones a la renta mensual a pagar
Los propietarios siguen pudiendo decidir libremente la cuantía mensual del alquiler que van a cobrar al inquilino. Sin embargo, esta renta no puede ser superior al IPC anual.
Además, a pesar de que se realicen obras de mejora en la vivienda, la mensualidad no podrá ser elevada. Sólo se podrá aumentar el importe mensual de alquiler a pagar tras los primeros cinco o siete años.
¿Cómo afecta este nuevo régimen al IBI?
El IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles, es un impuesto directo que pagamos anualmente. Este, nos grava los derechos o los títulos que tengamos sobre un inmueble, indiferentemente de cuál sea la naturaleza de este, es decir, ya sea rústico, urbano o bien con características especiales.
Tras la reforma, el gobierno ha ofrecido la posibilidad a los diversos ayuntamientos de establecer una bonificación en la cuota del impuesto de hasta 95% a aquellos propietarios que hayan decidido alquilar un inmueble a un precio limitado. Se considera precio limitado, a aquellos alquileres cuya cuantía mensual, sea menor a la media local.
Cada provincia tiene un tipo impositivo diferente en cuanto al IBI, por lo cual, deeb visitar la página dele ayuntamiento reespectivo de su residencia. La imagen pertenece a la Diputació de València.
Conclusión
Aunque el objetivo de estos cambios en las leyes que guían los acuerdos de alquiler a largo plazo y otros contratos similares es mejorar las condiciones del mercado y promover la equidad al establecer dichos contratos de alquiler a largo plazo, es posible que todas las partes involucradas en el largo plazo no experimenten estos beneficios.
Estas nuevas leyes pueden causar un aumento en los precios de las casas de alquiler a largo plazo, ya que los propietarios pueden no estar dispuestos a arrendar sus propiedades en dichos acuerdos a largo plazo, lo que exige tarifas de alquiler más altas como una motivación para firmar contratos de alquiler de cinco a ocho años.
Tales condiciones, junto con las que pueden surgir si los propietarios comienzan a establecer medidas discriminatorias para evaluar posibles inquilinos, como la edad (los inquilinos pueden ser rechazados si se consideran demasiado jóvenes o demasiado viejos), el estado laboral (los propietarios pueden ser más receptivo a inquilinos con trabajos mejor pagados) y discapacidad (a los inquilinos con cualquier tipo de discapacidad no se les pueden ofrecer opciones de alquiler a largo plazo). Definitivamente sería un desafío para los posibles inquilinos y sus familias que requieren alquileres a largo plazo. Esto también puede conducir a un aumento en el uso de medios ilegales para obtener contratos de alquiler a largo plazo o una evitación total de las leyes aplicables tanto por parte de los propietarios como de los inquilinos.
Los posibles inquilinos y propietarios que ofrezcan o estén interesados en propiedades de alquiler a largo plazo en España harían bien en tener en cuenta estos cambios y aplicarlos adecuadamente para seguir siendo ciudadanos respetuosos de la ley. También es muy importante que los posibles arrendatarios de otros mercados internacionales comprendan estas leyes, ya que pueden diferir de las leyes vigentes en sus países de su anterior residencia.
