Was ist zu beachten beim Immobilienkauf in Portugal?
Obwohl es für den Immobilienkauf nicht zwingend notwendig ist, kann es sehr hilfreich sein, ein portugiesisches Bankkonto zu eröffnen. So kann man leichter während des Kaufprozesses und auch später Zahlungen tätigen, und erhält zudem direkt eine Steuernummer ("Numero fiscal de contribuinte"), die für den Kauf unerlässlich ist.
Es gibt keine generellen Einschränkungen für EU-Bürger für den Immobilienkauf und Besitz von Immobilien zu beachten. Seit über einem Jahrzehnt besitzen stabil drei Viertel der Einwohner Portugals ihr zu Hause selbst.
Der einfachste Weg, eine Immobilie in Portugal zu finden, ist die Kontaktaufnahme mit einem erfahrenen Makler vor Ort. Es gibt zwar auch Privatpersonen, die Immobilien verkaufen, dies ist jedoch selten.
Alle Immobilienmakler müssen bei der Regierung registriert sein und eine Lizenznummer ("Associacao de Mediadores Imobiliarios") vorweisen. Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Vertreter registriert ist, wenden Sie sich an das Instituto da Construcao e do Imobiliario.
Immobilienmakler in Portugal arbeiten im Auftrag des Verkäufers auf Provisionsbasis. Sie müssen also keine Maklergebühren zahlen, wenn Sie eine Immobilie in Portugal kaufen.
Aufnehmen eines Darlehens für den Immobilienkauf in Portugal
Manche Deutschen Banken bieten Darlehen und Kredite für Immobilien in Portugal an, und ein solches in Anspruch zu nehmen kann mitunter deutlich einfacher sein als bei einer portugiesischen Bank.
In letzterem Fall kann es ebenfalls hilfreich sein, einen sogenannten Hypothekenmakler zu engagieren, der sich mit der portugiesischen Banken- und Kreditsituation bestens auskennt und zudem noch portugiesisch spricht. Der Berg an Bürokratie ist, genau wie die Gebühren und Zinsen für ein Darlehen, die gezahlt werden müssen, vergleichsweise hoch. Dies ist ein weiterer Grund dafür, sich eventuell Hilfe in Form eines portugiesischen Hypothekenmaklers zu besorgen, um einfach an ein Darlehen für den Immobilienkauf zu kommen.
Top Regionen zum Immobilienkauf
Die Algarve
Die Algarve ist traditionell die beliebteste Region Portugals für Ferienhausbesitzer und Expats. Die Algarve ist bekannt für ihre atemberaubenden Strände und Küsten, frischen Meeresfrüchte, erstklassiges Golfen und ihre natürliche Schönheit und bietet etwas für jeden Geschmack.
Die Algarve ist auch für ihren Sonnenschein bekannt - es ist allgemein anerkannt, dass diese Region Portugals jedes Jahr mehr als 300 Sonnentage hat.
Die Küste erstreckt sich über 160 Kilometer teilweise sandiger und teilweise dennoch zerklüfteter Strände, Höhlen, Buchten und Klippen. Die Strände gehören zu den besten und schönsten in ganz Europa.
Lissabon
Lissabon ist ein erstklassiger Investitionsstandort. In den verschiedenen Stadtvierteln finden sich eine Vielzahl unterschiedlicher Lebensstile. Das Klima der Stadt ist im Frühling warm und im Sommer nicht zu heiß, und Lissabon hat für jeden etwas zu bieten. Es gibt viele großartige Orte, um essen zu gehen, und bewundernswerte Architektur. Die Atmosphäre ist authentisch, und gleichermaßen entspannt wie lebendig.
Cascais
Im Westen von Lissabon liegt das lebhafte Fischerdorf Cascais. Es ist bei Besuchern und Hausbesitzern gleichermaßen für seine unberührten Strände und reiche Geschichte beliebt. Cascais begann als Fischerhafen und wurde im 19. Jahrhundert zu einem beliebten Ferienort mit wohlhabenden Familien aus ganz Europa. Aus diesem Zustrom europäischer Besucher entstanden beeindruckend große Gebäude und wunderschön angelegte Parks.
Porto
Porto ist eine geschäftige Handelsstadt mit einem reichen historischen und kulturellen Erbe, wie die Mischung aus Architektur zeigt. Die Stadt wurde 2001 zur Kulturhauptstadt Europas ernannt, und seitdem wurden viele der alten Straßen und historischen Gebäude restauriert.
Braga
Braga liegt im Norden Portugals und ist eine alte Stadt mit langer Geschichte und kulturellem Erbe. Früher war sie eine wichtige römische Stadt, auch heute erinnert die Stadt atmosphärisch an die vergangene Epoche der Antike. Die römische Architektur lebt Seite an Seite mit mittelalterlichen Kirchen, Palästen aus der Barockzeit und Gebäuden aus dem 18. Jahrhundert.
Madeira
Madeira besteht aus vier wunderschönen und faszinierenden Inseln, die ein wunderbares Urlaubsziel oder Zuhause für das ganze Jahr darstellen. Das Gebiet bietet atemberaubende Natur mit riesigen Bergen, schroffen Klippen, üppigen Wäldern und herrlichen Blumengärten.
Madeira ist nur 800km von der afrikanischen Küste entfernt (und damit sogar deutlich näher an Afrika als an der portugiesischen Küste), jedoch ist es dort weder unwahrscheinlich heiß noch ausgedörrt, wie man es vielleicht erwarten würde. Der Atlantik neutralisiert die extremen Temperaturen, während die Berge und die feuchten Winde dafür sorgen, dass es oft genug regnet damit die Insel dicht und grün bleibt. Die tatsächliche Temperatur auf Madeira ändert sich im Laufe des Jahres kaum.
Was kosten Immobilien in Portugal?
Der Immobilienmarkt Portugals boomt seit Jahren, und damit steigen logischerweise auch die Immobilienpreise kontinuierlich an. In 2018 allein wurden in Portugal 16,6% mehr Häuser und Wohnungen verkauft als im Vorjahr. In 2019 stiegen die Preise immer noch, jedoch langsamer als in den vorhergehenden Jahren.
Die teuersten Städte zum Immobilienkauf sind Lissabon und Porto. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt im Stadtzentrum Lissabons bei über 3000€/m², in einigen Stadtvierteln sogar über 4000€/m². Wenn man den gesamten Ballungsraum Lissabons miteinberechnet, liegen die Durchschnittspreise etwas niedriger.
In Porto bezahlt man innerhalb des Stadtzentrums durchschnittlich 2600€/m², außerhalb des Zentrums rund 1900€/m².
In der Algarve liegen die Preise bei durchschnittlich 2000€/m², ähnlich auch in Madeira.
Von den von uns genannten Städten ist Braga die preiswerteste, mit circa 1900€/m² im Durchschnitt im Stadtzentrum, und weniger als 1000€/m² außerhalb dessen.
Kauf einer Immobilie in Portugal: Kaufvertrag und Ablauf
Wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf gefunden haben, für die Sie ein Angebot machen wollen, ist es ratsam, in die Dienste eines unabhängigen Anwalts oder einfach „Agenten“ zu investieren. Dies ist insbesondere sinnvoll, wenn Sie nicht fließend portugiesisch sprechen. Ihr Anwalt/Agent kann sich um die Überprüfung der Vertragsinformationen kümmern und eine Hausbesichtigung durchführen, um festzustellen, ob die Beschreibung der Immobilie akkurat ist und alles seine Richtigkeit hat.
Wie in vielen europäischen Ländern müssen Sie zwangläufig einen Notar anstellen. Ein Notar unterscheidet sich von Ihrem unabhängigen Anwalt in dem Sinne, dass ein Notar im Wesentlichen ein „Vermittler“ ist, der die Transaktion überwacht. Sie finden einen Notar entweder vor Ort oder über Verzeichnisse wie Notaries Europe oder das European Directory of Notaries.
Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, prüft Ihr Notar die Einzelheiten des Verkaufs und schlägt die Einzelheiten der Immobilie beim Grundbuchamt (Conservatoria de Registo Predial) und beim Finanzamt (Repartição de Finanças) nach.
Wenn Sie mit dem Kauf fortfahren möchten, unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Sobald dieser unterschrieben ist, sind beide Parteien gesetzlich verpflichtet, die Transaktion abzuschließen.
Zu diesem Zeitpunkt werden Sie aufgefordert, Ihre Anzahlung zu leisten und einen Fertigstellungstermin zu vereinbaren, bevor Sie IMT („Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis“ oder auch Grunderwerbssteuer, mehr dazu unten) bezahlen. Schließlich wird die Kauf- und Verkaufsurkunde ("Escritura Publica de Compra e Venda") unterzeichnet und die Immobilie auf Ihren Namen registriert.
Grunderwerbssteuer (IMT) und andere Steuern in Portugal
Es gibt eine Reihe zusätzlicher Kosten beim Kauf einer Immobilie in Portugal. Zu den wichtigsten Kosten sind die Grunderwerbsteuer (IMT). Wenn es sich bei der Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz handelt, müssen Sie für die ersten 92.407€ des Kaufpreises keine Grunderwerbssteuer zahlen. Über diesem Betrag berechnet sich die Grunderwerbssteuer durch ein skaliertes System. Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, in dem Sie nicht dauerhaft residieren, müssen Sie zusätzlich 1 Prozent der ersten 92.407 EUR bezahlen.
IMT-Kosten:
Höchstens 92.407 Euro: 0 Prozent
92.407–126.403 Euro: 2 Prozent
126.403–172.348 Euro: 5 Prozent
172.348–287.213 Euro: 7 Prozent
287.213–574.323 Euro: 8 Prozent
Ab 574.323 Euro: 6 Prozent
Eine andere Steuer, die bezahlt werden muss, ist die sogenannte Stempelsteuer („Imposto do Selo“). Diese beträgt 0,8% des ursprünglichen Kaufpreises.
