Jaký je Váš názor na současnou situaci na trhu s byty? Budou jejich ceny stále stoupat? Čím je růst cen nemovitostí ovlivněn?
„Faktorů, které způsobují růst cen bytů (zejména ve velkých městech), je více. Důvodem je nejen předchozí pokles cen v důsledku celosvětové hospodářské recese. Klíčová je snadná dostupnost hypoték v kombinaci s nízkými bankovními úroky u úvěrů, s větší kupní sílou obyvatel a ochotou utrácet. Hospodářský cyklus v celé Evropě vstoupil do fáze oživení, v ČR navíc zažíváme neobvykle dlouhé období politické stability (již 3 roky) a celkově optimistické očekávání nejbližší budoucnosti… Ceny zatím stoupají a vypadá to, že tento trend se ještě minimálně pár měsíců udrží. Delší prognózování nemá smysl, současná ekonomika se nevyvíjí příliš racionálně a předvídatelně. V globálně propojeném světě může i nenápadná událost způsobit výrazné následky.“
Hrozí v Česku realitní bublina?
„Myslím si, že již v realitní bublině naplno jsme. Zatím se bublina nafukuje a všichni si to užíváme. Růst cen trvá od začátku roku 2015 a v roce 2016 se ještě zrychlil. Je jasné, že časem přijde korekce, protože současný vývoj není normální. Spouštěcím mechanismem prasknutí bubliny může být i nenápadný a k realitnímu trhu celkem odtažitý moment. Ekonomické chování lidí podléhá psychózám a panikám. Stačí tedy například falešná poplašná zpráva a následná cílená manipulace, to může spustit lavinu. Nemusíme chodit ani příliš daleko – nedávné hlasování o Brexitu skončilo překvapivě a okamžitě na čas rozkolísalo akciové i jiné trhy. V podstatě stačí negativní zmínky o stoupajících cenách ropy, o možné válce kdekoli, o státních převratech, o politických krizích a spouštěcí mechanismus je na světě... “
Vyplatí se investice do rezidenčních nemovitostí?
„Většinou se vyplatí, ale musí se postupovat velmi opatrně a obezřetně. Vhodně provedené investice mohou přinést roční zhodnocení i v řádu mnoha desítek procent. A je to celkem běžné. Ve srovnání s produkty finančního trhu to zní jako rajská hudba. Je ale zapotřebí mít kvalitní informace. O těch to je především. Na investory číhá řada nebezpečí. Zastavme se u jednoho nenápadného - investici dokáží znehodnotit komunální politici přijetím změn územního plánu, které klidné místo změní v rušné, dokáží nenápadně změnit výškové limity pro novou výstavbu, povolit výrobní činnost v sousedství, dokáží ubrat zeleň, případně zmenšit pozemky a nebo zahustit zástavbu. Pak uplyne pár let a z pěkného místa pro bydlení se může stát nepříjemné místo pro život. Proto doporučuji zjistit si před nákupem rezidenční nemovitosti co nejvíce informací nejen o samotném objektu, ale i o jeho okolí a celé čtvrti (případně městě). A dávat si pozor na činy komunálních politiků.“
Vyplatí se investice do bytu na hypotéku?
„V současné době, kdy ceny bytů rostou a hypotéky jsou velmi levné, tak se to vyplatí. Dnes si kupuje na hypotéku druhý či třetí byt k pronájmu velká skupina lidí. Hluboko v podvědomí mají strach z kolapsu penzijních systémů, proto to berou jako investiční příležitost, ale také jako jakési zajištění na stáří. To je častý motiv. Z dlouhodobého pohledu bude rizikem okamžik, kdy se zdraží hypotéky (a ten moment zákonitě přijde), kdy dojde k poklesu kupní síly a k poklesu cen bytů. To se pak může investice stát velmi rychle ztrátovou.“
Co způsobí nová regulace úvěrů na bydlení?
„Myslím, že žádný převratný dopad na trh mít nebude. Několik stovek lidí si bude muset nechat zajít chuť na 100% hypotéku, někteří lidé asi úvěr nedostanou. Ale konkurence mezi bankami je tak velká, že se neobávám nějakého překotného růstu úrokových sazeb. Jinými slovy: trh si s tím hladce poradí, rozhodně nebudou ceny nemovitostí klesat proto, že by se prudce omezil počet lidí, kteří dosáhnou na hypotéky.“
O kolik % porostou dle Vašeho názoru ceny nemovitostí v letošním roce?
„Pokud srovnáme stav cen k 1. lednu 2016 se stavem k 31. prosinci 2016, tak nejvíce poroste cena zemědělské půdy (ta roste stabilně několik let tempem 15 – 20% ročně), pak ceny bytů ve velkých městech (zde jsou velké rozdíly, ale dá se předpokládat nárůst cen v průměru 5%, v některých místech i 15%). Růst zaznamenají zcela jistě i výnosové nemovitosti jako kancelářské budovy, obchodní centra, hotely apod. Ty se povezou na vzestupné vlně hospodářského cyklu.“
Jak ovlivní ceny nemovitostí očekávaná novela daně z nabytí nemovitých věcí?
„O novele se hovoří již několik let. Nejdříve měla platit k 1.1.2016, to se však nestihlo. Jen za první půlrok 2016 padlo dalších několik „zaručených“ termínů, od kdy bude novela v platnosti. A opět se to legislativcům a poslancům nepovedlo. Je to vážně od představitelů státu nešťastné a neseriózní. Někteří lidé odkládají prodeje v naději, že ušetří. Jiní prodávající se zase pokoušejí přenést část daňové povinnosti na kupujícího, což mnohdy narazí na jejich zásadní odmítnutí a jsou z toho pak zbytečné rozpaky a frustrace. Pro realitní makléře i právníky to znamená, že ve smlouvách musí dnes počítat se všemi variantami, protože příprava transakce i samotná kontraktace trvá řádově měsíce a nikdo neví, co vlastně za daňový režim bude platit v okamžiku, až se budou smlouvy dávat k registraci na katastr nemovitostí. “
Teoreticky by měly ceny nemovitostí klesnout přesně o 4%. Ale to se nestane. Nezapomeňme, že ceny stále plynule rostou, na trhu vládne optimistická nálada. Je tedy velmi pravděpodobné, že k tak citelnému poklesu cen nedojde. Osobně se domnívám, že pokles cen vlivem změny daně bude tak malý, že ho snad ani statistici nezaznamenají. A pokud nějaký bude, tak bude velmi krátkodobý. Co by však bylo nejlepší, kdyby tuto zbytečnou, nemravnou a trapnou daň poslanci zcela zrušili, jak už se o to také mnohokrát marně pokoušeli.“
Autor: makléř RE/MAX Nova, Ing. Jan Rampa
Zaujal vás náš rozhovor? Podělte se s námi o váš názor nad aktuální situací na realitním trhu a jeho dalším vývojem.
